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买了房子没过户，是否能够查封？

读者咨询：

三年前，我有一位朋友兰某因要出国照料即将生产的女儿，提出要把一套房子卖给我，我们双方签订了二手房买卖协议。我刚向兰某支付了全款，由于当时她的女儿突然临产，还未来得及办理房屋过户手续，她便出国了，于是我便住进了该房，想等她回来后再补办手续。这一走，兰某至今还没有回来过，据称因交通事故，她现在反而需要女儿的照料。但是，最近我获知，这套房子被法院查封了，原因是兰某的女儿两年前回国时借了一大笔钱，兰某当时通过作域外公证担任了保证人，现兰某和她的女儿被国内债权人诉至法院，现已到执行阶段，故兰某名下所有房产被查封，下一步将被拍卖。我现在想知道，我该怎么办？

律师解答：

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

根据这一规定，由于孙女士与兰某签订有书面买卖合同，支付了全部房款，并已实际占有了该房屋，未办理过户登记的原因也非孙女士所引起，故孙女士可提出查封及执行异议，寻求司法救济。