深圳涉外、涉港澳台律师 电话：13168766538

最高法：预售商品房被查封，开发商偿款能力有限，购房者的生存权优先于施工者的工程价款优先受偿权

最高法：预售商品房被查封，开发商偿款能力有限，购房者的生存权优先于施工者的工程价款优先受偿权

【裁判要旨】

已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权，优先于建设工程价款优先。本案购房人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定其在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

【裁判要点】

相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。

《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。

根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民终600号

上诉人（申请执行人、一审被告）：长青建设集团有限公司。

被上诉人（案外人、一审原告）：胡莉。

一审第三人（被执行人）：云南润红房地产开发有限责任公司。

上诉人长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）因与被上诉人胡莉、一审第三人云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭并于2021年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人长青公司的委托诉讼代理人林雨薇、许历男，被上诉人胡莉的委托诉讼代理人曾卓、张严方，一审第三人润红公司的委托诉讼代理人陈国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长青公司上诉请求：1. 撤销一审判决，改判驳回胡莉的诉讼请求；2. 一、二审诉讼费由胡莉承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。胡莉自称以现金支付了案涉房屋首付款223151元，仅有云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红公司威信分公司）出具的《收据》予以佐证，胡莉是否实际支付了购房价款存疑。（二）一审法院适用法律错误。1. 即使胡莉实际支付了购房款，其已支付价款亦未达到房屋总价的百分之五十，即使其承诺愿意支付剩余房款，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，一审法院扩大适用该规定，严重影响长青公司的优先受偿权。2. 生效判决已经确认长青公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定，对胡莉的执行异议不予支持。

胡莉答辩称，1. 胡莉已实际支付223,151元购房首付款，并提交物业费收据、装修许可证等相关凭证予以佐证，已尽到举证责任，润红公司威信分公司出具《收据》对此予以确认，一审法院认定事实正确。2. 胡莉愿意按照《商品房购销合同》约定的房款总价，一次性支付剩余房款。请求驳回长青公司的上诉请求。

润红公司述称，请求驳回长青公司的上诉请求。

胡莉向一审法院起诉请求：1. 确认其享有案涉房屋的物权期待权。2. 不得执行、拍卖案涉房屋。

一审法院认定事实：2016年5月16日，胡莉与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，约定以总价723,151元向润红公司威信分公司购买案涉房屋，首付223,151元，剩余房款在办理按揭贷款后支付，胡莉已自2017年接房后就装修入住使用至今。

一审另查明，长青公司与润红公司、润红公司威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红公司威信分公司价值5000万元的财产。一审法院在执行上述裁定时，于2016年6月13日查封了润红公司、润红公司威信分公司位于昭通市威信县的部分房屋，其中包括案涉房屋。案外人胡莉以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。一审法院于2020年9月24日以（2020）云执异84号执行裁定，驳回胡莉的执行异议。胡莉对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。

一审法院认为，本案的争议焦点为，胡莉对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”胡莉与润红公司威信分公司就案涉房屋签订《商品房购销合同》是在2016年5月16日，早于案涉房屋被查封时间即2016年6月6日。威信县不动产登记中心出具《证明》，能够证明胡莉在威信县无其他用于居住的住房。合同签订后，胡莉支付了223,151元购房款，虽然尚未达到总价款的百分之五十，但胡莉在诉讼中明确表示愿意将剩余价款50万元按照人民法院的要求交付执行。2017年7月份，胡莉对案涉房屋进行了装修，入住使用至今，对此有胡莉提交的物业费、装修许可证工本费等费用的情况和缴纳时间，可以证明胡莉对案涉房屋实际占有使用，且胡莉购买该房屋的目的是用于居住，对房屋未办理过户登记亦非其自身原因。综上，在胡莉交付剩余房款50万元后，其对案涉房屋享有物权期待权，可以排除强制执行。

综上，一审法院判决：对云南省高级人民法院（2016）云民初29号执行案中，在胡莉将剩余房款向执行部门全额交付的情况下，不得执行案涉房屋。案件受理费11032元，由长青公司承担。云南省高级人民法院（2020）云执异84号执行裁定于本判决生效时自动失效。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为，胡莉对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

本案中，胡莉在2016年5月16日与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，并支付购房首付款223,151元，润红公司威信分公司出具《收据》予以确认，结合胡莉提交的物业费收据等证据，足以证明胡莉已实际向润红公司威信分公司支付购房款223,151元。胡莉已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但胡莉在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定胡莉在交付剩余房款50万元后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。

《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。

综上所述，长青公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11,032元，由长青建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　郎贵梅

审判员　王朝辉

审判员　刘丽芳

二〇二一年六月四日

法官助理　梁　欣

书记员　刘洪燕

附相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

　　第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。